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Projektangebot für Investoren und Projektentwickler
Sozialimmobilie Braunfels
Neubauvorhaben mit gesichertem Baurecht im Lahn-Dill-Kreis. Grundstück im Eigentum, Betreibersuche läuft.
Worum es geht
Ein baureifes Sondergebiet mit offener Nutzung
Das Grundstück liegt in einem Sondergebiet nach rechtskräftigem Bebauungsplan, die Bauvoranfrage ist positiv beschieden. Die Nutzung ist bewusst nicht festgelegt: Derselbe Baukörper trägt Seniorenwohnen, eine Kombination aus Wohnen und Tagespflege oder eine betreute Wohnform mit rund 65 Plätzen.
Wir binden zuerst den Betreiber und sprechen danach über die Transaktion. Wer früher einsteigen möchte, kann das. Die möglichen Strukturen finden Sie weiter unten.
Eckdaten
- Lage
- Friederike-Fliedner-Straße, 35619 Braunfels, Lahn-Dill-Kreis
- Makrolage
- 9 km südwestlich von Wetzlar, 28 km nordöstlich von Limburg; heilklimatischer Kurort
- Grundstück
- 3.757 m², im Eigentum des Vorhabenträgers
- Planungsrecht
- Sondergebiet, rechtskräftiger Bebauungsplan
- Genehmigung
- Bauvoranfrage positiv beschieden
- Baukörper
- L-Form, UG, EG, zwei OG, Staffelgeschoss; Gründach mit Photovoltaik
- Mikrolage
- nördlich der Kernstadt; Bushaltestelle 130 m, Einkauf, Ärzte und Apotheke in rund 1 km
- Status
- Betreibersuche läuft; Nutzungsvariante wird mit dem Betreiber festgelegt
Nutzungsvarianten
Drei Varianten, ein Baukörper
| Kennwert | Seniorenwohnen | Wohnen + Tagespflege | Besondere Wohnform |
|---|---|---|---|
| Bruttogrundfläche | 3.693 m² | 3.693 m² | 4.508 m² |
| Wohn-/Nutzfläche | 2.770 m² | 2.770 m² | 3.381 m² |
| Einheiten | 62 Wohnungen | 45 WE + 1 Gewerbeeinheit | rund 65 Plätze |
| Stellplatzbedarf | 62 von 63 | 63 von 63 | 9 von 63 |
| Ausnutzung max. BGF | 81,9 % | 81,9 % | 100 % |
| Verwertung | Einzelvertrieb oder Blockverkauf | Einzelvertrieb plus Pachtvertrag | Pachtvertrag mit einem Träger |
Flächen gerundet, Stand Vorplanung. Den Kostenrahmen nach DIN 276 erhalten Sie mit den Projektunterlagen.
Seniorenwohnen
Geschosswohnungsbau in Seniorenausführung. Abgeschlossene Wohnungen mit eigener Küche und Bad, Balkon zur Gartenseite, barrierefreie Erschließung.
Wohnen + Tagespflege
Das Erdgeschoss wird zur Gewerbeeinheit für eine Tagespflege. Gemeinschaftsräume, Therapie und Betreuung unter demselben Dach wie die Wohnungen.
Besondere Wohnform
Einrichtungsbau statt Wohnungsbau. Bewohnerzimmer mit gemeinschaftlicher Infrastruktur, betrieben von einem Träger. Die Geschossfläche wird voll ausgeschöpft.
Wertfaktor Stellplätze
Keine Tiefgarage nötig
63 Stellplätze sind oberirdisch nachgewiesen. Eine Tiefgarage ist in keiner Variante erforderlich, in vergleichbaren Projekten ist das ein siebenstelliger Kostenblock.
In der betreuten Wohnform rechnet die Stellplatzsatzung mit einem Platz je acht Betten. Der Bedarf sinkt auf neun Plätze, und die GFZ von 1,2 lässt sich voll ausnutzen: 4.508 m² statt 3.693 m², also rund 22 % mehr Fläche bei gleichem Grundstück und gleicher Erschließung.
Grundrisse
Visualisierte Vorplanung
Zuschnitt und Raumprogramm werden mit dem Betreiber abgestimmt.
Standort und Nachfrage
Was den Standort trägt
Braunfels hat ein Medianalter von 51,3 Jahren und eine positive Alterswanderung (+11,9 ‰). Im Lahn-Dill-Kreis werden 15.953 von 23.320 Pflegebedürftigen ausschließlich von Angehörigen versorgt.
Der Ort ist in der vollstationären Pflege gut versorgt, mit mehreren Heimen und einer Geriatrie. Das hilft bei Personal und Zuweisern, spricht aber nicht für ein weiteres Pflegeheim. Unterversorgt sind die Stufen davor: betreutes Wohnen und Tagespflege. Darauf zielen alle drei Varianten.
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Pflegestatistik, Stichtag 15.12.2023; Hessisches Gemeindedatenblatt Braunfels.
Was dafür spricht
- Baurecht gesichert, Vorbescheid in der Hand
- Keine Tiefgarage erforderlich
- Bushaltestelle vor der Tür, Nahversorgung in 1 km
- Positive Alterswanderung
- Pflegecluster am Ort erleichtert Personalgewinnung
Was offen ist
- Betreiber noch nicht gebunden
- Nutzungsvariante folgt der Betreiberentscheidung
- Kostenberechnung auf Ebene LPH 3 steht aus
- Bauantrag nach Abstimmung des Raumprogramms
Unterlagen nach dem Erstgespräch
- B-Plan und Bescheid zur Bauvoranfrage
- Lageplan und Flurkarte
- Grundrisse aller Geschosse in drei Varianten
- Flächenberechnung und Stellplatznachweis
- Kostenrahmen nach DIN 276
- Standort- und Bedarfsanalyse, Stand der Betreibergespräche
Struktur und Ablauf
Mögliche Einstiegswege
Wir sind in der Struktur offen und bevorzugen den Forward Deal, sobald der Betreibervertrag steht.
| Weg | Mechanik | Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Forward Deal | Ankauf des fertiggestellten Objekts, Kaufvertrag vor Baubeginn, Betreibervertrag als Vertragsgrundlage | nach Betreiberbindung |
| Ankauf Grundstück mit Baurecht | Erwerb von Grundstück, Baurecht und Planungsstand; der Käufer realisiert selbst | jederzeit |
| Gemeinsame Realisierung | Beteiligung an der Projektgesellschaft; Kapital und Bauträgererfahrung von Ihrer Seite, Grundstück und Baurecht von unserer | jederzeit |
| Ankaufsrecht | Notarielles Ankaufsrecht mit Kaufpreisformel je m² Geschossfläche, gesichert durch Vormerkung | jederzeit |
Ablauf
Der Zeitplan hängt an der Betreiberbindung, deshalb nennen wir bewusst keine festen Termine.
- Betreiber bindenAbsichtserklärung mit Laufzeit, Pacht und Indexierung; damit steht die Nutzungsvariante fest.
- Planung und BauantragRaumprogramm mit dem Betreiber abstimmen, Ausführungsplanung, Bauantrag.
- Kostenberechnungnach DIN 276 auf Ebene Leistungsphase 3.
- Transaktionstrukturieren und beurkunden.
- Bau und Übergabe
Projektunterlagen anfordern
Wir melden uns persönlich und vereinbaren ein Erstgespräch.
Unverbindliche Projektvorstellung, kein Angebot im Rechtssinne und keine Anlageberatung. Alle Angaben freibleibend, Änderungen vorbehalten. Konzept und Planung: unser Team aus Planungspartnern · Vermarktung und Vertrieb: DAS Real Estate GmbH, Buseck.